Tras la firma de escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria, fueron muchos los que asumieron unos gastos en su totalidad que no les correspondían. Habiendo sido el precedente en el año 2015 la sentencia dictada por el Tribunal Supremo, y con la posterior sentencia del año 2019 de nuestro Alto Tribunal que sentó jurisprudencia, estableciéndose que serían reclamables los siguientes gastos hipotecarios:
- Gastos notariales
- Gastos de tasación
- Gastos de gestoría
- Gastos de Registro de la Propiedad.
Ya que “cuando hablamos de gastos de la operación no se trata de cantidades que el consumidor haya de abonar al prestamista, como intereses o comisiones, sino de pagos que han de hacerse a terceros, bien en concepto de honorarios por su intervención profesional en la gestión, documentación o inscripción del contrato. Y la declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros dejen de percibir lo que por ley les corresponde”. Debiendo, en su caso, ser devueltos, según lo que hubiera correspondido pagar a una parte y la otra. Y, por lo tanto, declarando como cláusula abusiva la referente a los gastos hipotecarios a cargo de la parte prestataria.
Para poder saber si son reclamables y tiene viabilidad, en primer lugar, hay que revisar la escritura pública de constitución del préstamo hipotecario.
¿Quiénes pueden reclamar estos gastos hipotecarios? Todos aquellos/as que hayan contratado una hipoteca antes del 2019.
¿Cómo está la situación en este momento? La controversia surge en cuanto al plazo de prescripción para la reclamación de los gastos. Si no guiamos por lo establecido en el Código Civil, el pazo es de 5 años. Ahora bien, ¿desde cuándo debe de contarse el plazo de 5 años en todo caso? Fue en el año 2021 cuando el Tribunal Supremo elevó cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Aúno no hay respuesta, por lo que da paso a tener dudas sobre el plazo de prescripción, y por lo tanto, pudiéndose dar lugar a varios planteamientos:
- Que el plazo de prescripción se cuente desde el momento que un Juez declara como abusiva la cláusula de tus gastos hipotecarios y, por lo tanto, no tendría mucho sentido ya que, en la misma reclamación se pediría tanto la nulidad de la cláusula como la devolución de los gastos que han sido asumidos injustamente.
- La reclamación prescribiría a los 5 años desde que se firmó el contrato de préstamo o se procedió al pago del último gasto. Esta es la menos seguida, pues estarían prescritas la inmensa mayoría de las hipotecas firmadas y parece descartada por la doctrina emanada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
- O bien, 5 años desde que el TS creo jurisprudencia sobre la devolución de gastos hipotecarios en fecha 23 de enero de 2019.
Si tenemos en cuenta el último punto, el plazo para reclamar terminaría el 24 de enero de 2024.
Pese a ser una cuestión controvertida y en proceso de ser resuelta, conviene actuar rápido si se quiere reclamar para evitar posibles prescripciones. En Rey & Peña te ayudamos a recuperar los pagos abonados por estos conceptos.
