Cuando aparecen defectos constructivos en un edificio, la comunidad de propietarios puede encontrarse con un problema añadido: que los plazos previstos en la LOE para reclamar a los agentes de la edificación hayan transcurrido o sean difíciles de aplicar. En estos casos, una vía que se plantea con frecuencia es que el promotor ceda a la comunidad sus acciones contractuales contra la constructora, el arquitecto técnico u otros profesionales intervinientes.
La pregunta clave es: ¿es válida esa cesión? ¿Puede utilizarse para reclamar la reparación de los defectos? ¿Constituye un fraude de ley para eludir los plazos de la LOE?
La doctrina jurisprudencial permite afirmar que, en determinados supuestos, la cesión de acciones contractuales del promotor a la comunidad de propietarios puede ser válida y eficaz, siempre que concurran una serie de requisitos y no se utilice como un mecanismo meramente artificioso para evitar normas imperativas.
¿Qué es la cesión de acciones del promotor a la comunidad de propietarios?
El promotor suele haber contratado con la constructora y con los técnicos intervinientes —por ejemplo, arquitectos técnicos— la ejecución y dirección de la obra. De esos contratos nacen obligaciones profesionales y contractuales. Si la obra se ejecuta defectuosamente, el promotor puede tener acciones para exigir el correcto cumplimiento de lo pactado.
La comunidad de propietarios, por su parte, puede ser titular de acciones propias frente a los agentes de la edificación, especialmente las derivadas de la LOE. Pero, en ocasiones, esas acciones pueden estar afectadas por plazos o por otras circunstancias. Por eso resulta relevante la posibilidad de que el promotor ceda sus acciones contractuales a la comunidad.
El Código Civil permite, con carácter general, la transmisión de derechos y acciones. La cesión de créditos y derechos incorporales no exige, como regla general, el consentimiento del deudor, aunque sí es conveniente comunicarla para que sea oponible y para evitar pagos liberatorios al cedente.
¿Cuándo tiene el promotor una acción útil que ceder?
No basta con firmar un documento de cesión. Para que la cesión tenga contenido real, el promotor debe ostentar previamente una acción válida frente a la constructora o los técnicos.
En este tipo de asuntos se ha considerado que el promotor conserva legitimación para ejercitar acciones contractuales derivadas de los contratos celebrados con los agentes de la edificación, aunque ya haya vendido las viviendas. Su interés no desaparece automáticamente: el promotor responde solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes por los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de construcción, conforme al régimen de la LOE.
Además, el promotor puede sufrir un daño contractual cuando se le priva de lo que debía haber obtenido de los contratos de prestación de servicios profesionales: una ejecución correcta conforme a la lex artis. Ese daño puede ser patrimonial y también afectar a su prestigio profesional. No es imprescindible que el promotor haya sido previamente condenado o que haya pagado la reparación para que pueda existir un interés legítimo en el cumplimiento del contrato.
Ahora bien, si el promotor no tiene acción, no ha sufrido perjuicio y tampoco existe un incumplimiento contractual relevante, la cesión será inútil: no se puede ceder lo que no se tiene.
¿Se están eludiendo los plazos de la LOE?
Este es el punto central. La LOE establece un régimen de responsabilidad y unos plazos para reclamar determinados daños. Pero la propia LOE no excluye las responsabilidades contractuales. De hecho, deja a salvo las acciones nacidas de los vínculos contractuales.
Por tanto, cuando la comunidad de propietarios ejercita una acción contractual cedida por el promotor, no está necesariamente ejercitando la misma acción de la LOE ni pretende convertir la vía contractual en una forma de burlar los plazos legales. Está ejercitando un derecho distinto, con su propio fundamento y régimen jurídico.
Para apreciar fraude de ley no basta con que hayan pasado los plazos de la LOE. Es necesario que se utilice una norma de cobertura para alcanzar un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, con infracción de una norma imperativa. En estos casos se ha entendido que:
- La LOE contempla expresamente la persistencia de las acciones contractuales.
- La cesión de acciones no persigue por sí misma un resultado éticamente reprochable.
- El interés de la comunidad es obtener la reparación de obras mal ejecutadas.
- El interés del promotor es cumplir su compromiso con los adquirentes y trasladar la responsabilidad a quienes incumplieron sus obligaciones profesionales.
Por ello, no toda cesión de acciones es fraude de ley. Lo relevante es analizar si existe una acción real, un daño o interés legítimo y si la operación responde a una finalidad lícita.
¿Se puede pedir la reparación de los defectos o solo resolver el contrato?
En estos supuestos puede solicitarse el cumplimiento contractual, es decir, que se condene a los profesionales a subsanar las prestaciones defectuosamente ejecutadas. No es necesario pedir la resolución del contrato. La acción de cumplimiento permite exigir la reparación de lo mal ejecutado, siempre que no concurra una causa legítima que lo impida, como la imposibilidad sobrevenida, la prescripción o la caducidad.
Señales de que una cesión de acciones puede ser sólida
Para valorar una cesión de acciones del promotor a la comunidad de propietarios conviene revisar:
- Que existan defectos constructivos acreditados y se identifiquen con claridad.
- Que el promotor tenga contratos con la constructora o los técnicos que permitan apreciar obligaciones contractuales.
- Que exista un incumplimiento o una ejecución defectuosa contraria a la lex artis.
- Que se acredite un interés o daño contractual del promotor.
- Que la cesión esté documentada y se comunique a los deudores para su oponibilidad.
- Que la operación no sea una simple exoneración gratuita del promotor, sino un acuerdo con causa lícita y justificada.
- Que no se pretenda encubrir una acción legal de la LOE fuera de sus plazos cuando no exista verdadera acción contractual.
Preguntas frecuentes
¿Puede una comunidad de propietarios reclamar defectos constructivos, aunque hayan pasado los plazos de la LOE?
Depende del caso. Si existe una acción contractual válida cedida por el promotor, puede ser posible reclamar por esa vía. No se trata de aplicar automáticamente la LOE, sino de analizar si hay un contrato, un incumplimiento, un daño o interés legítimo y una cesión válida.
¿Hace falta el consentimiento de la constructora o del arquitecto técnico para la cesión?
Como regla general, no es necesario el consentimiento del deudor para la cesión del crédito o acción. Ahora bien, la cesión debe comunicarse para que sea oponible y para evitar que el deudor quede liberado pagando al cedente.
¿Es fraude de ley ceder acciones para evitar los plazos de la LOE?
No necesariamente. El fraude de ley requiere que se persiga un resultado prohibido por el ordenamiento mediante una norma de cobertura. Si la LOE permite las acciones contractuales y la cesión tiene una causa lícita, no cabe apreciar fraude de ley de forma automática.
¿El promotor necesita haber sido condenado antes de ceder sus acciones?
No es imprescindible. Puede tener un interés legítimo en el cumplimiento del contrato y un daño contractual derivado del incumplimiento de los técnicos, así como una responsabilidad solidaria frente a los adquirentes. Lo decisivo es que exista una acción real y no una cesión vacía.
¿Qué debe probarse en un litigio de este tipo?
Deben acreditarse los defectos constructivos, la relación contractual, el incumplimiento o la mala praxis, el daño o interés del promotor y la validez de la cesión. También puede ser relevante la situación de la comunidad, las reclamaciones previas y la finalidad del acuerdo.
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